도서소개
[지금 내 돈으로 얼마짜리 집 살 수 있나] 실전에서 필요한 것은 갖고 있는 돈을 토대로 얼마짜리 집을 살 수 있는지 이해하는 것입니다. 이를 위해서는 곱셈의 순서를 바꿔야 합니다. 무주택 실수요자인 여러분이 갖고 있는 돈은 정해져 있습니다. 예컨대 1,000만 원의 청약저축과 1억 4,000만 원의 보증금(보증금 2억 원에서 전세자금대출 6,000만 원을 뺀 금액)을 갖고 있는 무주택자에게 가용자산은 1억 5,000만 원입니다. (6,000만 원의 전세자금대출은 구입주택 입주와 동시에 상환하게 됩니다.)
1억 5,000만 원의 가용자산으로 구입할 수 있는 집값 한도는 간단한 곱셈으로 계산할 수 있습니다. LTV 70% 시나리오의 경우 3.33…, LTV 60%는 2.5, LTV 50%는 2, LTV 40%는 1.66…을 곱하면 됩니다. 70%의 LTV를 적용하면 집값 한도는 5억 원(1억 5,000만 원×3.33…)입니다.
- Part 1. 한계는 곧 가능성 中
[강한 규제지역에서도 LTV 70% 적용 가능하다] 강한 규제지역에서도 LTV 70% 적용이 가능합니다. 즉 집값의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있는데, 바꾸어 말하면 가용자산의 3.33…배에 해당하는 아파트를 구입할 수 있다는 뜻입니다. 이런 일이 가능한 이유는 정부(주택금융공사)에서 운영하는 디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책모기지는 6·19 대책이나 8·2 대책에 따른 강화된 LTV 규제(70%→40%)를 적용받지 않기 때문입니다. (정책모기지는 크게 디딤돌대출〔집값 5억 이하 대상〕과 보금자리론〔집값 6억 이하 대상〕, 적격대출〔집값 9억 원 이하 대상〕로 구분되는데 적격대출은 디딤돌대출이나 보금자리론과 달리 정부의 기본 LTV 규제를 그대로 따릅니다.)
- Part 1. 한계는 곧 가능성 中
[연봉 7,000만 원~8,000만 원 무자녀 부부라면?] 외벌이 신혼, 결혼한 지 5년이 지난 무자녀 부부, 독신자 등이면서 주택 구입 경험이 없는 생애최초주택 구입자이자 연봉이 7,000만 원을 초과하고 8,000만 원 이하인 분들을 위한 내용입니다. 이 분들은 보금자리론 이용 자격이 안 되는 분들 중 정부가 2017년 8·2 부동산 대책을 내놓으면서 마련한 ‘투기과열지구·투기지역(강한 규제지역) 서민·실수요자 요건’에는 해당하는 분들입니다. 이처럼 강한 규제지역 LTV 50% 자격을 충족하는데 LTV 50% 초과 70% 이하 요건은 충족하지 못하는 무주택자들을 위한 내 집 마련 전략은 가장 단순합니다. 보유자산만큼 주택담보대출을 받아 자산의 갑절에 해당하는 서울 등지 아파트를 구입하면 됩니다. 가진 돈은 2억 원 이하로 넉넉하지 않지만 소득 요건이 맞지 않아 보금자리론을 받을 수 없는 분들 중 강한 규제지역 서민·실수요자 요건을 충족하는 분들은 아파트 가격의 50%에 해당하는 주택담보대출을 받아 보유자산의 2배에 해당하는 아파트를 구입할 수 있습니다. 2억 원을 들고 4억 원 아파트를, 2억 8,000만 원 을 들고 5억 6,000만 원 아파트를 살 수 있습니다.
- Part 1. 한계는 곧 가능성 中
[대출 합동작전을 펴라] 5억 원 이하 아파트 구입예정자 중 소득 요건이나 무주택 요건 면에서 디딤돌대출 이용 자격을 갖췄지만 2억 원(신혼부부는 2억 2,000만 원, 2자녀 이상은 2억 4,000만 원)을 웃도는 대출금이 필요한 분들은 디딤돌대출과 보금자리론을 함께 이용하는 이른바 ‘합동작전’을 통해 최종적인 대출금리를 낮출 수 있습니다. 금리가 연 이율 3%대 초반인 보금자리론만 이용하는 것보다 2%대에서 3% 전후인 디딤돌 대출을 함께 이용하는 게 훨씬 합리적인 선택이기 때문입니다.
- Part 2. 내 집 마련 중간점검 中
[당신의 대출은 안녕하십니까] 자녀가 없는 부부 연봉 6,500만 원인 결혼 3년차 무주택 신혼부부가 6,500만 원 신용대출과 3억 원의 만기 30년 보금자리론을 각각 받아 4억 2,857만 원짜리 서울 아파트를 구입하는 경우를 살펴보겠습니다. 연봉이 6,500만 원인데 대출금액(신용대출+보금자리론)이 연봉의 6배에 가까운 3억 6,500만 원에 달합니다. 그럼 이 대출은 갚을 수 없는 나쁜 빚일까요? 결론부터 말씀드리면 3억 6,500만 원의 대출은 갚을 수 있는 좋은 빚이라고 정부는 공인합니다. (금융위원회는 2018년 10월 18일 보도자료에서 “차주의 3분의 2 이상〔약 66.9%〕이 소득으로 채무를 상환하는 데 큰 문제가 없는 DSR 50% 이하 수준”이라고 밝힌 바 있습니다.)
- Part 3. 갚으니까 청춘이다 中
[5억, 6억, 9억이라는 중요한 고비] 염두에 둔 아파트 중 ‘저층이거나 집 상태가 상대적으로 떨어지는 6억 원짜리 아파트’와 ‘고층이거나 집 상태가 좋은 6억 1,000만 원짜리 아파트’ 중 고민된다면 6억 원짜리 아파트를 우선적으로 고려할 필요가 있습니다. 집값이 6억 원 이하에서 6억 원 초과로 바뀌면서 취득세 부담이 2배로 늘어나고 서울 등 규제지역에서 대출한도가 축소될 뿐 아니라 보금자리론이나 디딤돌대출 가입 자격마저 상실되기 때문입니다.
- Part 4. 빚내서 집 사기 최종 팩트 체크 中
도서목차
PART 1 한계는 곧 가능성
1 복덕방 가기 전에 반드시 체크해야 할 LTV
2 [강한 규제지역 곱셈전략] 서울에서도 아파트 가격의 70% 빌릴 수 있다
3 [서울 LTV 70% 전략 1] 보유자산 1억 3,000만 원 이하 연봉 7,000만 원 이하 가족, 4억 2,000만 원 이하 아파트를 노려라
4 [서울 LTV 70% 전략 2] 다둥이 엄마·아빠, 1억 5,000만 원으로 5억 원 아파트 사기
5 [서울 LTV 60% 전략] 연봉 9,000만 원 이하 신혼부부와 3ㆍ4인 가구, 2억 원으로 5억 원 아파트 사기
6 [서울 LTV 50% 전략] 3억 원 들고 적격대출 3억 원 빌려 6억 원 아파트 사기
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출 상품
7 [서울 LTV 40% 전략] 모든 것은 ‘1.66…’을 곱하는 데서 시작한다
TIP. 적격대출과 민간 주택담보대출, 원리금 직접 계산해보자
8 [약한 규제지역 곱셈전략 1] 억대 연봉이나 6억 원 초과 아파트 아니면 LTV 70%
9 [약한 규제지역 곱셈전략 2] LTV 60% 경우 보유자산×2.5=아파트 가격 한도
TIP. 연봉만큼 신용대출 받아 통근시간 앞당기기
10 [비규제지역 곱셈전략] 소득, 집값 무관하게 집값의 70% 주택담보대출
TIP. 가족 간 증여와 대출
PART 2 내 집 마련 중간점검
1 디딤돌ㆍ보금자리ㆍ민간 주담대 합동작전 펼쳐라
2 실매매가와 KB시세가 다를 때 대출한도 기준은ㆍ
TIP. 방 한 칸 값을 대출한도에서 뺀다고ㆍ
3 생애 첫 집으로 아파트를 선택해야 하는 이유
4 향후 집값이 떨어지거나 실직하면 어떡하나ㆍ
TIP. 5억 원 대출까지 월급 가압류 걱정 없는 유한책임 주택담보대출 이용하기
PART 3 갚으니까 청춘이다
1 가계약금 쏘기 전에 마지막으로 따져봐야 할 DTI
2 원금균등 분할상환방식으로 DTI 낮추기 전략
TIP. 연봉 3,000만 원 김 대리, 연봉 4,000만 원 박 과장 소득으로 주택담보대출 받는다고ㆍ
3 아파트 매매계약 실전 노하우
TIP. 전세 만기 때까지 기다리지 않는 지혜
4 신용대출도 분할상환하자
TIP. 취득세도 대출이 된다고ㆍ
PART 4 빚내서 집 사기 최종 팩트 체크
1 5억 원과 6억 원, 9억 원이라는 중요한 고비
TIP. 6월 1일 이전과 6월 2일 이후 잔금 계약의 놀랄 만한 차이
2 곧 50세인데 만기 30년 주택담보대출 80세까지 갚으라고ㆍ
3 2년 먼저 사고 2년 뒤에 빌리기
4 12ㆍ7 대책, 분양 아파트 LTV 80%의 마법
TIP. 가까이 하기엔 당신과 너무 먼 양도소득세와 종합부동산세
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